🕒 2024/08/31

不動産の譲渡に係る税金

🍜

譲渡所得

不動産を譲渡（売却）した場合の所得は、譲渡所得して扱われ、所得税や住民税が課税されます。他の所得とは分離して税金を計算する、申告分類課税となります。

譲渡所得の計算は、譲渡収入金額（売却代金）から、取得費と譲渡費用を引いたものとなります。なお、後で述べるように、住宅に関してはさらにさまざまな控除が用意されています。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)

取得費 とは、不動産の購入金額の他、仲介手数料、税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）などを合計して、減価償却費を引いたものです。

譲渡費用は、売却するときの仲介手数料、印紙税、登記費用、建物の取壊し費用、売却のための広告料などを合計したものです。売るために直接かかった費用です。

固定資産税は取得費や譲渡費用には含めません。

なお、建物が古すぎるなどにより、取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とすることができます。また、実際にかかった取得費が、譲渡収入金額の 5%未満の場合も、5%にすることができます。このようにして計算する取得費のことを、概算取得費といいます。

譲渡所得は、所有していた期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、課税の仕方が異なります。長期間所有していた方が、税率が低くなります。

長期と短期の分け方は、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となります。

例えば、2016年5月31日に買った不動産を、2021年7月31日に売ったとしましょう。普通に考えると5年以上保有していますが、譲渡所得を計算するうえでは、2021年1月1日時点で判断します。この時点では5年以下の所有期間なので、短期譲渡所得となります。

それぞれの所得に対し、所得税と住民税の税率は以下のようになっています。内訳も合わせて書いています。

住居用財産（マイホームの家屋・敷地）を譲渡した場合、特例として、譲渡所得から 最高3,000万円 を控除（特別控除）できます。

条件としては、以下のようなものがあります。

まず、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡しないといけません。ずっと空き家だった家には適用できないということです。

また、前年・前々年に同じ特例を受けていた場合は、利用できません。

親族等への譲渡ではこの特別控除は使えません。相続などの抜け道としては使えないということです。

一方、所有期間は短期でも長期でも構いません。譲渡所得以外の所得の金額についても制限はありません。

この特例で、譲渡所得が0円になることも多いですが、0円になっても確定申告自体は必要です。

所有期間（譲渡した年の1月1日時点での所有期間）が10年を超えている居住用財産を譲渡した場合、上の特別控除後の金額のうち、一部に軽減税率が適用できます。

そのままだと、長期譲渡所得として、20.315%がかかりますが、特別控除後の金額のうち、6,000万円以下の部分は、所得税が 10%、復興特別所得税が 0.21%、住民税が 4%となり、合計は14.21%となります。6,000万円を超える部分は、20.315%のままです。

所有期間（譲渡した年の1月1日時点での所有期間）が10年を超えている居住用財産を買い替えた場合、譲渡益に対する税金を将来に繰り延べることができます。

この特例を受けるには、売却額が1億円以下などの条件を満たす必要があります。

被相続人の居住用財産を相続して譲渡した場合、譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。

相続開始日から3年目の年の12月31日までに譲渡した場合で、譲渡価額が1億円以下の場合が対象です。

所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、新たに住宅ローンを利用した居住用財産に買い替えて損失が出たときは、その損失を他の所得と損益通算することができます。

また、その年に控除しきれなかった場合は、翌年以降3年間にわたって繰越控除ができます。

この特例を、「居住用財産の買換え等の場合の」（略して、買換え特例）といいます。

また、買換えの場合でなくても、住宅ローンが残っていて所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、その譲渡価額で住宅ローンの残りを返済しきれない場合は、住宅ローン残高から譲渡価額を控除した額を限度として譲渡損失を他の所得と損益通算できます。

また、その年に控除しきれなかった場合は、翌年以降3年間にわたって繰越控除ができます。

この特例を、「特定居住用財産の買換え等の場合の」（略して、買換え特例）といいます。