不動産の有効活用

不動産の有効活用

不動産を所有するのは、自分で住む家を買ったときが多いでしょう。しかし、親の住宅を相続するなどにより、自分では使わない不動産を手にすることもあります。

不動産は、所有するだけで税金がかかるため、そのまま放置するのではなく、有効活用できないか、考えてみたほうがいいでしょう。不動産の権利関係、法令上の制限、不動産の市場価値、他の資産や所得の状況などを総合的に判断して、有効な利用方法を考えましょう。

不動産の有効活用は、多額の資金が必要になることも多いですし、一度始めると途中で変更するのが難しいケースが多いので、初期調査や計画作りが重要になってきます。

以下では、土地を有効活用するための典型的な事業方式について見きます。

自己建設方式

自己建設方式 とは、自分で建物の発注や管理を行う方式です。すべての利益が自分のものになりますが、手間やリスクもすべて自分が負担することになります。

事業受託方式

事業受託方式 とは、不動産開発業者に建物の建設・賃貸・管理などを総合的に請け負ってもらう方式です。土地の所有者は自分のままで、建物も自分のものです。不動産開発業者のノウハウを利用することができますが、事業報酬を払う必要があります。

土地信託方式

土地信託方式 とは、土地所有者が土地を信託銀行等に信託し、その受託者が建物の建設・賃貸を行い、収益を信託配当として受け取る方式です。所有権は信託会社に移転しますが、信託期間が終わると所有権は戻ってきます。

等価交換方式

等価交換方式 とは、土地所有者とデベロッパー（開発事業者）が共同事業者となり、土地所有者は土地を出資し、デベロッパーは建物の建築費を出資して、出資比率に応じて、土地と建物を所有する方法です。

土地所有者から見れば、建物資金を負担する必要がないので楽ですが、土地をデベロッパーと共有しなくてはいけません。デベロッパー選びがとても重要になってきます。また、デベロッパーにとっても魅力的な土地である必要があるので、土地の場所を選ぶ点も注意です。

建設協力金方式

建設協力金方式 は、入居予定のテナントが建物の建設資金を「建設協力金」として差し入れ、それをもとに土地所有者が建物を建てる方式です。建物は、そのテナントに貸し出します。以降は、テナント料と建設協力金を相殺していきます。

土地所有者は、建設資金の借入がおさえられるメリットがあります。しかし、契約期間が終わってテナントが退去した場合、建物だけが残ってしまいます。建物には固定資産税がかかりますし、壊すのにも費用が掛かります。建物をそのまま使うにも、業種が限定されてしまうことも多く、新しいテナントを見つけるのが大変になるかもしれません。

定期借地権方式

定期借地権方式 は、土地所有者が土地に定期借地権を設定してその土地を貸す方式です。追加の資金負担は少ないですが、一般的に、収入は、建物の賃貸収入より少ないです。

不動産投資の採算性

不動産投資をする際、採算がとれるかどうかを判断するための指標として、表面利回りや純利回りがあります。

表面利回り

不動産投資の表面利回りとは、対象の不動産が生み出す総収入を購入価格で割った収益性のことをいいます。単純利回りなどとも言います。

純利回り

総収入の中には、さまざまな経費も含んでいるため、それを除いた実質的な儲けで利回りを計算する方法もあります。収入から経費を引いたものを、純収益といい、これを購入価格で割った指標を、純利回り（net Operating income 利回り、略して NOI利回り）といいます。実質利回りとも言います。